Como he ahorrado más de 30000 euros sobre mi hipoteca

En esta publicación, os cuento mi experiencia con la empresa HIPOO, una empresa 100% recomendable para:

• encontrar gratuitamente la mejor hipoteca
• para renegociar una hipoteca que ya has contratado
• para subrogar tu hipoteca (mejorar sus condiciones mediante un cambio de banco)

A parte de mi experiencia (enseguida entro al detalle), las reseñas de Hipoo en Trustpilot reflejan bién el hecho que todo el mundo que trata con ellos está encantado de la calidad del servicio que prestan así como de la cercanía de sus equipos. ¡Es más ahora mismo, tienen 100% de reseñas excelentes!

Intro sobre los bancos y de las hipotecas

Por lo general, mis experiencias personales con los bancos no han sido demasiada positivas en cuanto a trato humano (falsedad) y experiencia como cliente (procesos largos y lentos, falta de transparencia). Efectivamente, en más de una ocasión, los bancos me han generado situaciones de estrés y/o enfado por cosas como cobrarme comisiones inesperadas, por incluir en contratos cláusulas que me iban a perjudicar (en la letra pequeña) o por no facilitarle las cosas a la hora de realizar gestiones administrativas y demás, etc….No me gusta generalizar por lo general pero en este caso, creo sinceramente que se trata un sentimiento generalizado en la sociedad aunque los bancos tratan de demostrar lo contrario a golpes de campañas publicitarias.

Y esto se aplica todavía más con el tema de la contratación de hipotecas. Hipoo lo explica muy bién es su página web. Uno no se puede fiar de las hipotecas. Son opacas, intimidan y estresan. Las entidades financieras las controlan y se han convertido en uno de los productos de consumo menos transparentes y menos competitivos. El objetivo anunciado de Hipoo es ofrecer a los españoles la oportunidad de adquirir una vivienda en las mejores condiciones posibles. Pues la verdad es que creo sinceramente que lo están consiguiendo. Por primera vez en mi vida, con Hipoo, me he encontrado con una empresa en este sector que me ha hecho todo fácil, que me prestado un servicio irreprochable y que sobre todo me ha ayudado a sacar adelante una mejoría considerable de las condiciones de mi hipoteca.

¿Que es Hippo.com?

Es la primera plataforma española que encuentra, negocia y gestiona las hipotecas, combinando el desarrollo tecnológico con el apoyo de expertos hipotecarios. La idea es poder ofrecer a sus usuarios la mejor hipoteca posible de forma rápida, transparente e imparcial.

Buscan, comparan y negocian con las mejores entidades del mercado (a cambio de una comisión para ellos por supuesto) para conseguirte las mejores hipotecas y para que descubras y entiendas las hipotecas que mejor se adaptan a ti.

Contratar una hipoteca ¿Por donde empezar? ¿Qué debo entender?

A no ser que trabajes en un banco, la verdad es que cuando te enfrentas por primera vez a la necesidad de contratar una hipoteca, te encuentras un montón de nuevos conceptos tienes que entender si o si para poder tomar la buena decisión. Aquí tienes un resumen de lo esencial:

• Asegurate de la situación legal de la vivienda (pide nota simple y asegurate que no tenga cargos pendientes)
• Debes tener ahorrado por lo menos el 20% del precio de la vivienda (para una vivienda que cuesta 100K€, necesitas 20K€ para pagar la entrada y los costes de notarios)
• No te fijes solo el diferencial que te ofrece un banco sino también en las vinculaciones (y su coste), en las bonificaciones (descuentos % sobre el diferencial) asi cuando se aplican y cuando no
• Es fundamental entender las comisiones habituales y que trates de suprimir las comisiones adicionales que te intentan añadir.
• Comisión de cancelación total o parcial (no puede  superar el 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% durante el resto)
• Comisión por novación (normalmente del 0% al 1%)
• Comisión por subrogación. Como la cancelación total o parcial, no podrá pasarse del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% durante el resto.
• Comisión por riesgo de interés (para hipotecas fijas), es de 2% durante los 10 primeros años y 1,5% en adelante. El banco te lo podrá cobrar si cancelas tu hipoteca o la subrogas (si las condiciones del mercado son mejores ahora comparado a cuando lo has contratado). Mucho cuidado con esta cláusula que te puede mantener atado a tu hipoteca ya que es muy elevada y los bancos no la suelen explicar bien. Lo detallamos más adelante :).
• Comisión de apertura. Ya casi ningún banco cobra la apertura, así que negocia para que no te la incluyen (clausula abusiva).
• Elije entre tipo variable o tipo fijo. El interés tipo fijo no cambia, la cuota siempre será la misma. En las hipotecas a tipo variable, la cuota fluctúa en relación del índice Euribor.

• No tienes que encargarte de prácticamente ningún gasto, solo de la tasación. Del resto (escrituras, gestoría, notaría), se harán cargo los bancos.
• Elige al notario (para asegurar la neutralidad del mismo a la hora de dar explicaciones sobre ciertas cláusulas y comisiones) por ejemplo
• La escritura la puedes consultar desde 3 días antes de firmar, así podrás consultar cualquier duda que puedas tener.
• Cláusulas suelo. Con la nueva ley hipotecaria, no habrá cláusulas suelo.
• Analiza la cuota que vas a pagar al presente y al futuro. Simula por ejemplo una subida del Euribor si piensas en escojes una hipoteca a tipo variable variable.
• El plazo. Lo habitual es que sea entre 20 y 30 años, aunque se puede poner un plazo de entre 5 y 40 años.
• Es preferible no contar con avalistas. Para evitar complicaciones en caso de imprevistos (accidente, despido, enfermedad…)

Para seguir profundizando tus conocimientos sobre los tipo de hipotecas y demás, el blog de Hipoo es una mina de oro.

¿Que es la la subrogación de una hipoteca?

Una subrogación es un cambio del acreedor o del deudor del préstamo hipotecario. Vamos en nuestro caso hablamos de trasladar tu prestamos a otro banco para mejorar tus condiciones, pagar menos cuota mensual y ahora sobre el coste total del préstamo. Desde fuera uno puede pensar que es algo complicado (y repleto letras pequeñas que es mejor no tocar). En realidad, una vez que profundizamos te darás cuenta que una hipoteca es simplemente un dinero que nos concede el banco para comprar una vivienda y que puedes trasladar esta deuda a otro banco sin problemas: así de sencillo. La sensación de complejidad viene por algunas abusivas que han generado una gran desconfianza el opinión público. Entonces, es importante diferenciar las cláusulas abusivas (cláusulas suelo, comisiones de apertura) de las legales (comisión de subrogación).

Pero no te asustes por estas cláusulas (tampoco hay tantas), tomate el tiempo de acabar de leer este artículo, y si te gusta lo que les, pide una propuesta a los chicos de Hipoo en vez de seguir pagando tu mensualidades religiosamente.

Si sientes que  las condiciones que firmastes en su día ya no son tan ventajosas. Entonces plánteate subrogar tu préstamo y cámbiate a un banco que te ofrezca mejores condiciones.

Aunque la primera motivación que nos lleva a decidir hacer una subrogación es cambiar el tipo de interés (para pasar de un tipo fijo a variable o para reducir el fijo), existen otras razones que pueden motivar a hacer una subrogación: acortar o alargar el plazo de reembolso, eliminar cláusulas que consideramos abusivas, quitarse de encima productos que tenemos vinculados con la hipoteca original.

¿Cuales son los gastos asociados a la subrogación son los siguientes?

• Notaría: pagar el notario encargado de reflejar por escrito las nuevas condiciones (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortización).
• Gestoría: tramitación de la documentación (entre los 200€ y los 400€).
• Registro de la propiedad: 50% de los gastos de la notaría.
• Tasación: no suele superar los 400€ (dependiendo de la vivienda y de la zona)
• Comisión de subrogación: un gasto inevitable (pero negociable con el banco) que por ley no puede superar el 0,5% los primeros 5 años y el 0,25% a partir del sexto año

Ejemplo concreto: si te queda 200.000 de capital pendiente de reembolsar en tu hipoteca (contratada hace 7 años), subrogarla te podría costar 1700€ (Notaría: 400€, Gestoría: 300€, Registro de la Propiedad: 200€, Tasación: 300€, Comisión de subrogación: 500€).

1700€ es un dineral, eso es cierto, pero este coste inicial se va amortizar con rapidez si lo comparas con la baja de mensualidades y el ahorro sobre el coste total de la hipoteca que vas a conseguir con las condiciones que te ofrece el nuevo banco.

El intento de subrogación que me permitió ahorrar más de 30000€

En el año 2017, mi mujer y yo no teníamos 100% si dar el paso y comprarnos un casa pero nos encontramos un poco por casualidad con un piso que encajaba perfectamente con nuestros criterios (un piso en un barrio que nos gustaba, con luz, suficientemente grande y con el potencial para poder remodelarlo a nuestro gusto). 

Una vez llegado a un acuerdo con los antiguos propietarios del piso y estimado el coste de la obra, ya teníamos claro el capital que necesitábamos financiar para poder adquirir el piso. Para seros sincero, no me hubiera venido nada mal leer este artículo en este momento. Contactamos con varios bancos y les pedimos propuestas para ponerles a competir entre ellos y conseguir las mejores condiciones posibles. En este momento, nos interesaba contratar un tipo fijo. Al final cerramos un acuerdo para una hipoteca 2,5% (un 3,2% bonificado al 0,7% con las vinculaciones) con una entidad financiera. Considero que eran condiciones competitivas en su momento aunque claro a fecha de hoy, las condiciones han mejorado un montón debido a la bajada importante de los tipos de interés.

En este momento, un buen amigo mío que puso en contacto con un asesor de Hipoo (Santiago) quién me ha ayudado a darme cuenta de que no tenía porque sentirse atado a mi hipoteca actual.

Trás haberme creado mi cuenta en hippo. Santiago me ha invitado a poner en el sistema unos sencillos datos que el necesitaba para ponerse mano a la obra:

1. Una copia de mi DNI y del de mi mujer
2. Mi IRPF
3. Mis 3 ultimas nominas
4. Los detalles de mi préstamo actual (capital pendiente: 235K€, % fijo: 2,5% y duración del préstamo: 27 años pendientes)

Con esto y mientras Santiago respondía a todas mis dudas tanto por email como por teléfono, el empezó a buscar las mejores ofertas disponibles en el mercado. A los pocos días, me puso en contacto en contacto con la entidad financiera que me ofrecía las mejores condiciones hipotecarias en este momento (un 1,35% a plazo fijo, con vinculaciones todavía más beneficiosas que las de mi banco actual). El nuevo banco también me ha pedido informaciones por su lado para poder hacer un estudio de financiación:

• Datos de profesión, domicilio actual, estado civil, régimen, teléfono y dirección de mail.
• Declaración de la renta
• DNIs
• Datos del Inmueble a hipotecar. Dirección, datos registrales, nota simple
• Posiciones en otras entidades (en caso de existir deuda)
• 3 últimos recibos de pago.
• Importe de la compra, importe que solicita de financiación y plazo.

A los pocos días el banco había realizado el estudio de financiación y me confirmo que me podían ofrecer las condiciones que me habían adelantados desde Hippo unos días antes. En este momento, Santiago me presento ha traslado a otro compañero asesor suyo (Daniel) quién me ha ayudado a entender los costes relacionados con la subrogación y a compararlo con las ganancias potenciales.

Para estimar el ahorro total, es necesario comparar las condiciones de ambas hipotecas. Para hacerlo, te aconsejo utilizar la web www.calculohipoteca.org que lo hace muy sencillo:

Esta nueva hipoteca me iba a permitir ahorrar 42848€ sobre el coste total de la hipoteca y 132,25€ sobre mis mensualidades.

Hipoo también me acompañó para entender los gastos relacionados con la subrogación. El coste de la subrogación iba a ser normalmente unos 2515€: Notaría: 470€, Gestoría: 300€, Registro de la propiedad: 200€, Tasación: 370€, Comisión de subrogación: 1175€ (se aplicaba un 0,5% como tenía la hipoteca desde menos de 5 años).

Cuidado con la comisión por riesgo de tipo de interés

Desafortunadamente, es en este momento que descubrimos que nuestro banco nos había colado una cláusula por riesgo de tipo de interés (al 2,5%) que me iba a costar unos 5850€ adicionales en caso de llevar a cabo la subrogación. Digo “colado” a propósito porque aunque esta cláusula venía escrita tanto sobre el contrato como sobre el FIPER, pensamos que el banco nos explico esta cláusula de manera muy evasiva tanto durante nuestras reuniones como en la notaria. El banco siempre nos había dicho que la hipoteca no llevaba más que un 0,5% de comisión de cancelación y nos invitaron a no preocuparnos por esta cláusula de cancelación por riesgo de tipo de interés que según sus términos “venía a cubrir al banco de posibles variaciones de los tipos de interés”…

He llamado a la OCU para informarme y me confirmaron que llamaba mucha gente sobre este tema pero que no había esperanza de poder llevar a cabo una reclamación al tratarse de una cláusula legal. Esta cláusula por lo legal que sea, no deja de ser abusiva en mi opinión y tanto los bancos, como los notarios, el contrato y el FIPER deberían explicar de manera mucha más explícita, que que la cláusula por riesgo de tipo de interés es una comisión de cancelación más que tendrás que pagar si quieres cancelar o subrogar tu hipoteca. 

Este tipo de cláusula ahora mismo no supone un riesgo porque los tipos de interés están por lo suelos (y la probabilidad de que bajen más es casi nula). Pero en nuestro caso, lo que venía a decir esta cláusula era que tendríamos que pagar el 2,5% del capital restante si las condiciones del mercado fueran a ser mejores que las que contratamos (y era el caso porque contratamos un 3,2% fijo y el tipo de interés del mercado era mucho más bajo en 2019).

En fin, la propuesta del nuevo banco estaba sobre la mesa y tenia 2 semanas para tomar mi decisión. Al final el coste de la subrogación para nosotros iba a ser unos 7190€ (5850€ de comisión por riesgo de interés, Notaría: 470€, Gestoría: 300€, Registro de la propiedad: 200€, Tasación: 370€).

A pesar del coste alto de de la subrogación, la nueva hipoteca me hubiera permitido ahorrar 35658€ y hubiera amortiguado el coste de la cancelación en algo más de cuatro años. En este momento, y después de multiples intercambios de email con mi banco sobre esta cláusula abusiva, me acabaron haciendo una contraoferta interesante (un 2,6%, bonificado a 1,6%) que aunque no llegaba a igualar las condiciones del nuevo banco si representaba un ahorro total de 33846 euros sobre el coste total del préstamo y una bajada de 105€ de las mensualidades.

En este caso, después de todo decidimos aceptar la contraoferta de nuestro banco para no tener que asumir de golpe el coste de la cancelación. Ojalá hubiera podido llevar a cabo la subrogación para poder agradecer al equipo de Hippo su servicio (y para que cobren su comisión sobre la operación). A pesar de todo, cómo lo puedes ver, el trabajo que ha hecho Hipoo para que pueda recibir una propuesta competitiva y su consejos me han servido para poder presionar a mi banco y negociar una mejora de condiciones.

Así que lánzate y contacta con Hipoo. En el mejor caso podrás llevar a cabo la subrogación y ahorrar mucho dinero. En el peor caso, podrás renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual. ¡Vamos! ¡Tienes todas las de ganar!

Christophe

J’édite ce site depuis plusieurs années afin d’aider les personnes à gagner leur vie de manière indépendante… et éviter les arnaques. Entrepreneur autodidacte depuis plus de 20 ans, j’ai acquis une expérience que je partage aujourd’hui avec beaucoup de plaisir.